買いドキのしくみ

使っているデータ

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格情報のうち、東京23区の「中古マンション等」です。

成約価格情報：指定流通機構（レインズ）に登録された、不動産会社を通じて実際に成約した価格。2021年から。
取引価格情報：取引した人へのアンケートをもとにした価格。2005年から。

どちらも、物件が特定されないよう所在地は町名まで、面積や価格は丸められています。用途が住宅（または空欄）の、専有面積15〜200㎡の取引を使っています。最新は2026年1Qです（国交省の公開に合わせて毎晩取り直しています）。

推定相場の出し方

区ごとに、直近2年の取引で次の式を最小二乗法で当てはめています。

log(㎡単価) ＝時期＋築年数（2次）＋ log(専有面積) ＋町名＋価格の種類

町名は、事例が8件以上ある町だけ個別に見ます。少ない町は区の平均として扱います。
推定は「いまの成約価格の水準」で出します。幅は、式で説明しきれなかったばらつき（標準偏差）から出した、おおよそ3件に2件が入る範囲です。
割安度＝（推定相場 − 売出価格）÷ 推定相場。売出価格は値引き前の価格なので、成約価格より高めに出るのがふつうです。

どのくらい当たるか

最新の四半期の成約5,423件を、その前の2年のデータで作った式で当てたところ、推定と実際の差は半分の取引で±14.0%以内、±10%以内が37%、±20%以内が66%でした（推定は実際より4.7%低めに出る傾向）。階数・駅からの距離などが入っていない分、個々の物件ではずれが大きくなります。

「買い時」について

相場の上がり下がりは、過去の動きがそのまま続くとは限りません。買いドキでは「買い時です」とは言い切らず、価格の勢い（1年前や半年前との差）と取引件数を事実として示します。金利や家計の事情も含めて判断してください。

出典

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）の「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」をもとに買いドキが集計・加工して作成。このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。